中原商圈、中壢體育園  中壢買屋 / 中壢買房 - 中壢房仲小姐姐中原商圈透天穩定收租36套房中壢體育園區

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：6500 萬
參考單價：56.2 萬/坪
地址：桃園市中壢區民有街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 36房(室) 36廳
總坪數：115.66 坪 (不含車位面積)
主建物面積：113.33 坪
附屬建物面積：2.33 坪
土地面積：91.355 坪
樓別/樓高：整棟 / 2樓
屋齡：28 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 透天厝

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐北朝南
鄰近學校：中原國小、東興國中
鄰近公園：莒光公園
生活機能：忠貞市場
面臨路寬：8米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析表

面向	內容
優勢	1. 投資回報率具吸引力：年租金約 280 萬，推估年報酬率超過 4%，對於投資客而言具高度吸引力。 2. 地段位置優越：鄰近中原商圈、中壢火車站及未來體育園區，生活機能成熟且具發展潛力。 3. 現況滿租：目前為穩定收租狀態，購屋後無需擔心短期空置期。
劣勢	1. 違建與增建疑慮：登記坪數約 115 坪，但使用空間宣稱達 297 坪，存在大量增建物，可能涉及法律風險。 2. 屋齡較長：建築已 28 年，後續維護成本及消防安檢要求將逐年提高。 3. 管理複雜度高：一棟包含 36 間套房，租戶流動性高，對房東的管理能力與公共區域維護是重大考驗。
機會	1. 區域發展潛力：中壢體育園區未來開發可能提升周邊土地價值。 2. 租金調整空間：若未來能透過合法化或更新裝潢，仍有調漲租金的潛空间。 3. 長期增值：位於大學區與交通樞紐，長期持有具保值性。
威脅	1. 法律風險：增建部分可能面臨稽查、罰款甚至拆除風險，影響產權價值。 2. 貸款評估困難：銀行對違建或屋齡老舊的透天厝貸放條件較嚴，可能需高比率自籌資金。 3. 市場供需變化：大學區套房市場若供過於求，可能導致空置率上升或租金下跌。

物件評論與建議

購買建議：適合經驗豐富之投資客，一般購屋者宜謹慎評估。

此物件雖具備高租售比的優勢，且地緣位置良好，但最大的隱憂在於「實際使用坪數與登記坪數落差極大」。這意味著建物中有大量增建或違建，購屋前必須確認該處是否為政府既成事實處理範圍，或是存在隨時被拆改的風險。此外，一棟 36 間套房的規模對於管理並非小事，尤其是針對 28 年舊透天，消防安全與管線維護將是未來的隱形成本。

若您具備自行處理租屋糾紛的能力、確認過銀行貸款可行性（通常違建物貸放比率較低），且追求穩定現金流，這是一筆高回報的標的；但若您是尋求自住或低風險保守型投資，建議尋找產權單純且屋齡更新之物件以规避後續潛在的法律與維護風險。

問與答

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中壢房仲小姐姐

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體育園區云賀加盟店

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